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一场风暴正席卷整个房地产业。

在楼市严调控下，不少房企、甚至头部房企正陷入债务困局。这其中影响冲击最大的莫过于恒大。

自恒大理财陷入兑付危机以来，它的一举一动都牵扯着人们的神经，因为这不仅事关上百万期房业主的利益、也事关上游众多材料/工程供应商的应付款及众多金融机构的借款，而据恒大的报表显示、其债务总额近2万亿。

好消息是恒大财富的投资产品兑付方案已出如何炒房，共有现金分期兑付、物业实物兑付、冲抵购房尾款三种方案，其中的实物兑付方案已于前两日正式启动。坏消息是兑付的实物物业很多是期房。

如果地产商缺钱、又没有强大的融资借钱能力，很多人自然会担心房子的品质、能否按期交房、甚至会担心房子烂尾问题……可比较之后，似乎也没有更好的选择。

恒大或许会成为行业的一个标志性事件。

2017年、恒大现金流最充沛的时候，在国家已开启楼市调控的情况下、不仅没有收缩战线反而还在加杠杆负债扩张，与周期相逆、与调控成相悖…最终酿成今日困局。

要知道恒大是行业内的绝对头部企业，因为其规模够大、资产够足而被认定是“大而不能倒”的房企，也因此大家才会购买它的期房、甚至它推荐的理财。

不要误判房企比普通人更懂房地产，也许房屋建造、销售营销、资金筹划等方面更胜一筹，但对宏观经济、楼市调控、趋势走向等方面也有误判的时候。

在这轮楼市调控中，站岗、接盘、甚至爆仓的炒房客俯拾皆是…尤以环京的购房者最甚、部分人已不是拦腰斩而是斩到了脚脖。可大家眼里仍只看到深圳、杭州、合肥等部分房价上涨的城市，而对大多数房价下跌的城市视而不见。

之前人们嘲笑“楼市调控是空调”、“因为宏观调控、所以房价飞涨”，“房价永远涨、京沪永远涨”，必须多买房多负债来对冲通胀、收割社会财富……可现在呢？

楼市调控正在发威，不信的人正在付出惨烈代价！

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这轮楼市调控跟以往最大的不同就俩字：精准。

精准打击资金流入楼市、精准打击炒房客、精准打击高杠杆房企、精准打击人们的“房价永远涨”心理预期。

限购、限贷、限首付贷、限信贷资金，这是打击资金流入楼市；限售、堵住结离婚/人才引进/法拍房/房产赠予等方面的漏洞，这是打击炒房客；限融、房产商三道红线制度，这是打击高杠杆房企……而银行的房地产贷款集中管理制度，则是面向房地产整个行业的精准资金管控。

每一次调控政策工具出台、总有“民间智慧”轻松破解，因为人们对“房价永远涨”充满信仰。

可紧接着，会有更严格的调控手段出现…这是一个“猫捉老鼠的游戏”，你跑我追、你躲我找，在循环往复下、直至把对方的精力耗竭，此时、对炒房的房产信仰也就破灭了。

其实对炒房客、甚至房产投资人最大的打击二手房指导价的出台和房地产贷款集中度管理的实施，这直接从根本上切断了流入楼市的“水”。

二手房指导价普遍低于市场价、大概打个7折，而房产抵押贷必须以这个指导价为基数进行贷款，以前1000万的房子能贷700万、现在1000万的房子只能贷出490万，中间210万的差额对接盘侠来说就是更多的首付款、对炒房客来说就是少了一笔巨额现金流。

更糟心的是房地产贷款集中度管理制度——可简单理解为银行放贷给房地产领域的贷款有个上限，即使有人买房、可按揭贷款却因没有信贷额度而批不下来…也就是我们今年看到的房贷现状，房贷利率一涨再涨、更重要的是还放不下来款。

而炒房客是靠现金流维持杠杆的，一旦资金出现问题造成月供还不上、债务到期无法归还，杠杆就会断裂…结果就是财富湮灭，甚至还会负债累累、永难翻身。

2020年是炒房客最后的疯狂。

因为新冠疫情出现了支持中小微企业的信贷红利…信贷额度更高、信贷审批更宽松、贷款利息更低、贷款使用时间更长，不少炒房客就借用经营贷资金炒房，在宏观经济不景气下居然出现了深圳等城市房价的暴涨。

后来…后来大家也都知道，深圳最知名的炒房客团体——深房理被抓了、至今还在审理中，但对炒房客的心理冲击却是毁灭性的。

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认知决定行动，行动决定事物的发展方向。

关于楼市的认知就是人的心理预期，是预期房价上涨还是下跌、预期不同采取的行动就不同。

所以本轮调控的精准之处还体现在对心理预期的调控上。

在楼市调控“三稳”目标方面，除了稳房价、稳地价外，最重要的一个稳就是稳预期……打破大家“房价永远涨”的心理恐慌预期、塑造大家“房价将长期平稳”的安定心理预期。这样就不会恐慌性买房、短期内堆积房价泡沫，也不会造成金融系统性风险。

心理预期一变，一切都将随之改变。

如何看待前些年炒房暴富的神话呢？

这就如同问“如何看待2017年环京炒房爆仓的神话”一样，都是泡沫周期的产物、暴赚还是爆仓主要看你在什么样的周期里。

在房价暴涨的周期里、当然杠杆越高越好，因为资产的涨幅远高于债务的利息、借债越多赚的收益差就越多；可在房价不涨、甚至下跌的周期里，高杠杆就是一剂毒药，不仅要承担巨额的偿债压力、还会因借债越多亏损越多。

高杠杆既可以助你获得惊人的投资回报，同样也可以加速你的资产快速清零。惊人的回报对应着惊人的风险、暴赚对应着暴亏、暴击对应着爆仓。

可很多人至死都不明白这个道理，只看到有人在顺周期的泡沫环境里暴赚、却选择性忽视还有人在逆周期的去泡沫环境里爆仓，总是想当然的以为自己会那些暴赚的幸运儿。

关于楼市的未来趋势已是明牌：城市的低收入居民住公租房、刚进城的年轻人住保障性租赁房、稍有经济实力的人买共有产权房、经济实体强的人才会买商品房。

在十四五规划中，关于住房的目标是将把30%以上的新增住房确定为保障性住房，这些建造在产业园区、交通便利、城市中心的保障性住房的租金还要低于同品质的商品房、价格或许在8折左右。

这是一项五年期的长期规划，虽然未来还没到来、但已经开始深深影响人的心理预期了，并对买房、囤房、炒房产生了巨大影响，并将很快显现出来。

游戏中有种说法“一代版本一代神”，时代在变、环境在变、版本也在变，对应“封神”的策略当然也得变……在泡沫的末期追逐泡沫、在去杠杆的周期里追加杠杆，只会死得很惨。

大涨让人内心狂热如何炒房，只有周期轮回才会让人走向成熟。

关于炒房，这回终于死心了！